John Fedele / Getty Images
Menyewa seorang profesional untuk pekerjaan renovasi rumah bisa menjadi proses yang membuat frustasi bagi pemilik rumah. Mungkin jarang bagi Anda untuk berurusan dengan perbaikan rumah skala besar atau kontrak konstruksi, namun Anda menghadapi kontraktor yang kemungkinan mengeluarkan beberapa kontrak semacam itu setiap minggu. Dengan perbedaan pengalaman ini, mudah untuk merasa seperti tumpukan ditumpuk terhadap Anda saat Anda mengevaluasi dan menegosiasikan kontrak dengan pro. Tetapi Anda dapat dengan cepat mendapatkan kepercayaan diri dengan mempelajari dasar-dasar dua cara kontraktor profesional memperkirakan biaya saat membuat kontrak: proposal harga tetap (juga dikenal sebagai proposal penawaran ), dan memperkirakan proposal.
Memahami Proposal Harga Tetap
Proposal harga tetap adalah proposal di mana kontraktor melihat situasi, menilai jumlah pekerjaan dan bahan yang diperlukan, kemudian mengutip harga flat-rate tunggal untuk menyelesaikan pekerjaan. Jenis proposal ini juga disebut proposal gaya penawaran atau proposal penetapan harga semua-inklusif .
Usulan harga tetap hampir selalu digunakan pada proyek yang lebih kecil. Perbaikan sekali-sekali atau proyek-proyek perombakan kecil, seperti instalasi pemanas air, perbaikan mesin pencuci piring, atau bahkan pemasangan lantai, cukup sederhana sehingga cukup mudah bagi kontraktor untuk memprediksi biayanya sendiri dan mengutip tawaran datar untuk pekerjaan itu.
Namun, perlu diketahui bahwa kontrak berdasarkan proposal harga tetap akan tetap menyertakan biaya kontingensi bawaan yang melindungi margin keuntungan kontraktor. Seringkali kontingensi ini hanya diketahui oleh kontraktor. Ini berarti kenaikan harga tambahan yang memungkinkan kontraktor untuk melindungi keuntungannya bahkan jika keadaan yang tidak terduga tiba. Misalnya, seorang pelukis interior yang telah dikontrak berdasarkan proposal harga tetap mungkin menyadari bahwa ia telah salah menghitung jumlah cat yang dibutuhkan. Alih-alih membebankan biaya tambahan kepada pemilik rumah untuk biaya tambahan, pelukis menyerap biaya melalui biaya kontingensi yang ada dalam penawaran.
Kontinjensi ini merupakan bagian normal, bahkan perlu, dalam melakukan bisnis sebagai kontraktor. Jika kontingensi tidak digunakan, ini pada dasarnya menjadi keuntungan tambahan bagi kontraktor. Tidak ada yang ilegal atau tidak etis tentang pengaturan ini, meskipun masuk akal bagi Anda untuk mengawasi materi yang digunakan dalam pekerjaan. Tawaran dan kontrak akan merinci bahan yang akan digunakan, dan setiap penurunan materi harus didiskusikan dan disetujui oleh pemilik rumah. Anda akan memiliki kesempatan untuk melihat dan membuat pilihan tentang bahan dan harus dikonsultasikan setiap kali perubahan diperlukan.
Pro
-
Proposal harga tetap (tawaran) menjamin pekerjaan tertentu dengan harga tertentu, menjadikan prosesnya sederhana dan memberi Anda ketenangan pikiran yang lebih besar.
-
Jika biaya proyek meningkat, kontraktor akan, sampai taraf tertentu, menyerapnya dengan kemungkinan. Inilah sebabnya mengapa penawaran ini kadang-kadang disebut sebagai tawaran yang mencakup semua. Pemilik rumah tidak menerima risiko untuk barang-barang eksklusif kecil. Mengetahui bahwa biaya proyek tidak mungkin lepas kendali, Anda dapat mengembangkan anggaran Anda dengan lebih baik.
-
Proposal penawaran adalah yang paling umum dan karenanya dapat menjadi jenis proposal yang paling nyaman bagi banyak pemilik rumah.
Cons
-
Ada batasan untuk biaya tak terduga yang dapat ditanggung oleh kontingensi. Sebagai contoh, kontraktor lantai tidak dapat diharapkan untuk memperbaiki balok lantai jika ternyata kondisinya buruk. Kontraktor akan melakukan ini sebagai proyek terpisah melalui perintah perubahan, atau Anda memiliki opsi untuk mempekerjakan orang lain untuk melakukan pekerjaan itu.
-
Kontraktor mungkin termotivasi untuk membeli bahan yang paling murah dan menyewa sub-kontraktor yang paling murah. Meskipun murah tidak selalu berarti kualitas yang lebih rendah, murah terkadang juga. Bahkan, istilah grade-kontraktor (atau builder-grade ) banyak digunakan untuk merujuk pada bahan bangunan murah yang bisa diterima, minimal.
-
Proposal dengan harga tetap mempersulit untuk membandingkan antara kontraktor yang berbeda karena item mungkin didaftar secara berbeda.
Memahami Perkiraan Proposal
Dalam proposal gaya estimasi, setiap aktivitas dan materi tenaga kerja dalam proyek ini tercantum dalam detail yang melelahkan. Anda ditagih atas bahan yang digunakan, jam kerja aktual, dan pekerjaan yang dilakukan oleh subkontraktor. Biaya kontraktor dinyatakan dalam bentuk persentase dari biaya proyek. Jenis kontrak ini juga disebut kontrak waktu-bahan atau biaya-plus .
Kontrak-kontrak ini adalah yang paling transparan karena Anda akan melihat dengan jelas berapa banyak keuntungan yang dihasilkan kontraktor, tetapi kontrak-kontrak ini bisa sangat besar dan rumit, karena mereka mungkin mendaftar ratusan item baris yang berbeda. Tidak ada yang tertinggal — bahkan periferal seperti toilet portabel, tempat sampah roll-off, izin, dan pengambilan puing-puing.
Perkiraan proposal adalah karakteristik dari proyek skala besar seperti penambahan atau pembangunan rumah. Bahkan, karena kerumitan proyek-proyek ini, hampir tidak mungkin untuk mengeluarkan proposal harga tetap untuk pekerjaan semacam itu.
Ketika menilai perkiraan dari kontraktor yang berbeda (saran standar adalah untuk meminta tiga penawaran), jenis kontrak ini dapat lebih mudah dibandingkan, karena itemnya harus cocok, satu untuk satu.
Pro
-
Sebagai pemilik rumah, Anda mungkin lebih suka penagihan yang secara jelas mengidentifikasi waktu dan materi tenaga kerja, karena tidak ada yang dilindungi oleh biaya tak terduga. Anda hanya akan membayar untuk pekerjaan yang dilakukan dan bahan-bahan yang digunakan — ditambah persentase kenaikan markup untuk kontraktor.
Cons
-
Seorang kontraktor memiliki lebih sedikit insentif untuk mencari-cari bahan dan subkontraktor dengan harga lebih murah. Seorang kontraktor dapat memilih subkontraktor dengan harga lebih tinggi daripada yang lebih murah hanya karena dia suka bekerja dengan yang lain.
-
Jenis kontrak ini memiliki beberapa risiko, karena mudah untuk biaya spiral karena keadaan yang tidak terduga. Pemilik rumah harus bersedia menawarkan keterlibatan langsung untuk mengendalikan biaya.
-
Karena biaya kontraktor diperhitungkan dari biaya proyek, ia berdiri untuk menghasilkan lebih banyak uang jika biaya lebih tinggi.
